Tags: Nhà Xuất Bản Tài Chính , NXB Tài Chính
Nhập Môn Đầu Tư Bất Động Sản
- Tác giả: Lê Thế Bình
- Thể loại: Đầu Tư
- Availability: In Stock
$24.99
LỜI NÓI ĐẦU Xin kính chào quý vị độc giả! Trong cơ cấu tài sản của các gia đình Việt Nam, bất động sản thường chiếm tỷ trọng khá cao, có thể từ 50% đến trên 90% tùy từng gia đình thông thường. Người Việt Nam ta cũng có câu...
LỜI NÓI ĐẦU
Xin kính chào quý vị độc giả!
Trong cơ cấu tài sản của các gia đình Việt Nam, bất động sản thường chiếm tỷ trọng khá cao, có thể từ 50% đến trên 90% tùy từng gia đình thông thường. Người Việt Nam ta cũng có câu “an cư lạc nghiệp”, tức có nhà ở ổn định rồi mới có thể phát triển sự nghiệp. Các phân khúc tài sản mà người Việt Nam hiện đầu tư gồm: bất động sản, vàng/bạc, cổ phiếu (cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán và/hoặc cổ phần tại các doanh nghiệp), tiền điện tử (crypto currencies), các tác phẩm nghệ thuật (tỷ trọng còn thấp) v.v... Với vai trò lớn như vậy trong cơ cấu tài sản của người Việt Nam, việc hệ thống hóa các hiểu biết về bất động sản là rất cần thiết.
Vì lý do kinh doanh, trong các quảng cáo của chủ đầu tư hoặc môi giới bất động sản, sẽ có phần “khoa trương” so với thực tế (điều này ta thông cảm được vì ngành kinh doanh nào cũng vậy), do đó không thể chỉ dựa vào thông tin một chiều, mà nên liên tục tự củng cố kiến thức và hiểu biết, kinh nghiệm đầu tư bất động sản một cách đa chiều, khách quan.
Khi nói đến bất động sản Việt Nam, mọi người đều nói “rất tiềm năng”. Nếu hệ thống hóa về lý do vì sao nên quan tâm đầu tư bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, ta có thể tóm tắt các ý chính như sau:
1. Tăng trưởng kinh tế ổn định và đô thị hóa nhanh
- Việt Nam duy trì tăng trưởng GDP từ 6-7%/năm. Trong giai đoạn từ 2025, thậm chí chính phủ còn có tham vọng đẩy tăng trưởng lên mức 2 con số.
- Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu lớn về nhà ở, hạ tầng và bất động sản thương mại.
2. Dân số trẻ, nhu cầu nhà ở cao
- Khoảng 100 triệu dân, với cơ cấu dân số vàng, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng.
- Nhu cầu mua nhà để ở, cho thuê và đầu tư tăng mạnh, đặc biệt ở đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Khánh Hòa...
- Nếu chính phủ quyết tâm thực hiện phổ cập tiếng Anh như ngôn ngữ chính thức thứ hai, thì dân số nhập cư từ quốc gia khác cũng sẽ tăng.
3. Chính sách mở cửa và thu hút FDI
- Chính phủ khuyến khích đầu tư vào hạ tầng và khu công nghiệp.
- Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng mạnh vào sản xuất và bất động sản công nghiệp, kéo theo nhu cầu nhà ở, logistics và văn phòng.
- FDI thế hệ mới hướng vào các ngành nghề mới như công nghệ thông tin (CNTT), trí tuệ nhân tạo (AI) cũng sẽ thu hút các chuyên gia trong và ngoài nước vào sinh sống ở các cụm đô thị mạnh về CNTT và AI.
4. Tiềm năng tăng giá dài hạn
- Giá đất tại nhiều khu vực còn thấp so với khu vực Đông Nam Á.
- Các dự án hạ tầng lớn như cao tốc, metro, sân bay... sẽ làm tăng giá trị bất động sản xung quanh. Đặc biệt các dự án lớn được kỳ vọng là Đường sắt Lào Cai - Nội Bài - Hải Phòng, Đường sắt cao tốc Bắc Nam, Sân bay Quốc tế Long Thành, các tuyến tàu điện nội đô Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, Sân bay Quốc tế Gia Bình.
5. Thị trường ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp
- Các luật như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS), Luật Nhà ở... đang được hoàn thiện để tăng tính minh bạch.
- Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước đang nâng chuẩn thị trường.
Cơ hội luôn đi kèm với rủi ro, dưới đây là các rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam:
1. Rủi ro pháp lý và sở hữu đất đai
- Quy định pháp luật còn phức tạp và thay đổi liên tục (đặc biệt về quy hoạch, cấp phép, chuyển mục đích sử dụng đất).
- Nhà đầu tư nước ngoài hoặc cá nhân mua BĐS dễ gặp vướng mắc về quyền sở hữu, giấy tờ pháp lý không rõ ràng. Tại Việt Nam, có nhiều trường hợp mập mờ giữa sở hữu lâu dài (vĩnh viễn) và sở hữu có thời hạn (ví dụ, 50 năm), gây rủi ro cho nhà đầu tư.
2. Rủi ro quy hoạch và giải phóng mặt bằng
- Nhiều dự án bị treo quy hoạch, hoặc bị điều chỉnh quy hoạch gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Có khá nhiều dự án thay đổi quy hoạch giữa chừng.
- Công tác đền bù - giải phóng mặt bằng chậm trễ hoặc thiếu minh bạch, kéo dài tiến độ và tăng chi phí.
3. Tính thanh khoản thấp ở nhiều phân khúc
- Một số phân khúc như BĐS nghỉ dưỡng, đất nền vùng ven, condotel có tính thanh khoản rất thấp khi thị trường trầm lắng. Khi thị trường nóng sốt thì có nhiều quảng cáo thu hút nhà đầu tư lao vào mua, nhưng sau đó không có người hỗ trợ thanh khoản thứ cấp.
- Giao dịch BĐS còn phụ thuộc nhiều vào tâm lý đám đông, dẫn đến sốt ảo rồi đóng băng.
4. Rủi ro tín dụng và phụ thuộc vốn vay
- Nhiều nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, dễ bị tổn thương khi lãi suất tăng hoặc tín dụng siết lại. Trường hợp rủi ro điển hình là: các cá nhân hưởng lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu, sau đó đến kỳ lãi suất thả nổi (ví dụ, lãi suất lên cao hơn 10%), thì đã không đủ khả năng trả lãi ngân hàng dẫn đến phải bán tháo/cắt lỗ để trả nợ.
- BĐS Việt Nam chịu tác động lớn từ chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm soát dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro.
5. Thiếu minh bạch và thông tin thị trường
- Dữ liệu thị trường thiếu đồng bộ, không công khai, gây khó khăn cho việc định giá và ra quyết định.
- Tình trạng đầu cơ, thổi giá, môi giới thiếu đạo đức nghề nghiệp vẫn phổ biến ở nhiều địa phương.
Để phục vụ sinh viên và người nghiên cứu trong ngành bất động sản, trong một số phần, chúng tôi có đưa một vài mô hình thể hiện quan hệ nhân quả và/hoặc mô hình kinh tế lượng để cổ thể lượng hóa các biến số.
---
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. NHỮNG CHÚ Ý CƠ BẢN TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1. BIẾN ĐỘNG DÂN SỐ - TÁC ĐỘNG CỦA BIẾN ĐỘNG DÂN SỐ ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM (2025-2045)
1.1. Tổng quan bối cảnh dân số Việt Nam 2025-2045
1.2. Cơ chế tác động
1.3. Các giai đoạn cụ thể 2025-2045
1.4. Tác động theo khu vực địa lý
1.5. Phân tích tác động theo loại hình bất động sản
1.6. Kiến nghị và xu hướng đầu tư bền vững
MÔ HÌNH KINH TẾ LƯỢNG: MỐI LIÊN HỆ NHÂN QUẢ GIỮA TĂNG DÂN SỐ VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2. TÁC ĐỘNG CỦA LÃI SUẤT
2.1. Hoa Kỳ (Mỹ)
2.2. Nhật Bản
2.3. Trung Quốc
2.4. Việt Nam
MÔ HÌNH KINH TẾ LƯỢNG: MỐI LIÊN HỆ NHÂN QUẢ GIỮA LÃI SUẤT VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3. QUY HOẠCH
3.1. Hoa Kỳ
3.2. Nhật Bản
3.3. Trung Quốc
3.4. Việt Nam
CƠ CHẾ TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN GIÁ BĐS
4. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
4.1. Phương pháp so sánh (Comparable Sales Approach)
4.2. Phương pháp chi phí (Cost Approach)
4.3. Phương pháp thu nhập (Income Approach)
4.4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF)
4.5. Phương pháp thặng dư (Residual Land Value)
5. ĐÒN BẨY TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
5.1. Hiểu rõ tỷ lệ đòn bẩy và Loan-to-Value (LTV)
5.2. Đảm bảo dòng tiền dương
5.3. Tính toán hiệu quả tài chính (ROE - Return on Equity)
5.4. Chọn lãi suất phù hợp
5.5. Không nên phụ thuộc vào tăng giá
5.6. Kiểm soát tỷ lệ DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
5.7. Tránh rơi vào bẫy dòng tiền âm
5.8. Kế hoạch thoát vốn rõ ràng
5.9. Đa dạng hóa danh mục
5.10. Quản trị rủi ro pháp lý
5.11. Phân tích kịch bản xấu nhất
5.12. Tham khảo tư vấn chuyên gia
6. HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
6.1. Kiểm tra kỹ lưỡng tư cách pháp lý của bên bán và bất động sản
6.2. Đối với bất động sản
6.3. Quy hoạch sử dụng đất
6.4. Tình trạng pháp lý khác
6.5. Nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán bất động sản
6.6. Các loại thuế, phí và chi phí liên quan
6.7. Thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
6.8. Rủi ro và cách phòng tránh
6.9. Các loại hình hợp đồng mua bán bất động sản đặc biệt
6.10. Lưu ý về Luật Kinh doanh Bất động sản và các quy định liên quan
6.11. Thay đổi pháp luật
CHƯƠNG 2. NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
1. QUY HOẠCH (Xem phần 1.3)
2. GIAO THÔNG VẬN TẢI
2.1. Hoa Kỳ
2.2. Nhật Bản9
2.3. Đức
2.4. Trung Quốc
3. RỦI RO VÀ BIẾN ĐỘNG DO QUY HOẠCH GTVT
3.1. Thái Lan
3.2. Việt Nam
MÔ HÌNH KINH TẾ LƯỢNG: MỐI LIÊN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN GTVT VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - MÔ HÌNH ĐỊNH LƯỢNG
4. CHẤT LƯỢNG BỆNH VIỆN
4.1. Đức
4.2. Trung Quốc
4.3. Thái Lan
4.4. Việt Nam
MÔ HÌNH KINH TẾ LƯỢNG: MỐI LIÊN HỆ GIỮA CHẤT LƯỢNG BỆNH VIỆN VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - MÔ HÌNH ĐỊNH LƯỢNG
5. CHẤT LƯỢNG TRƯỜNG HỌC
5.1. Đức
5.2. Trung Quốc
5.3. Malaysia
5.4. Việt Nam
MÔ HÌNH KINH TẾ LƯỢNG: MỐI LIÊN HỆ GIỮA CHẤT LƯỢNG TRƯỜNG HỌC VÀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - MÔ HÌNH ĐỊNH LƯỢNG
6. CÔNG VIÊN, HỒ NƯỚC
6.1. Hoa Kỳ
6.2. Malaysia
6.3. Việt Nam
7. CÁC KHU DU LỊCH
7.1. Nhật Bản
7.2. Malaysia
7.3. Việt Nam
8. TRUNG TÂM MUA SẮM, GIẢI TRÍ, ẨM THỰC .
8.1. Đức
8.2. Luxembourg
8.3. Việt Nam
CHƯƠNG 3: NHỮNG LƯU Ý CHO TỪNG PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN
1. NHÀ Ở NỘI ĐÔ
2. NHÀ Ở CÁC DỰ ÁN VEN ĐÔ
3. CHUNG CƯ NỘI ĐÔ
4. ĐẤT NỀN VEN ĐÔ (THỔ CƯ)
5. CĂN HỘ VÙNG BIỂN
6. BIỆT THỰ, LIỀN KỀ VÙNG BIỂN
7. NHÀ VƯỜN, BIỆT THỰ VÙNG TRUNG DU, MIỀN NÚI
8. ĐẤT NÔNG NGHIỆP
9. ĐẤT RỪNG
Giá sản phẩm trên Tiki đã bao gồm thuế theo luật hiện hành. Bên cạnh đó, tuỳ vào loại sản phẩm, hình thức và địa chỉ giao hàng mà có thể phát sinh thêm chi phí khác như phí vận chuyển, phụ phí hàng cồng kềnh, thuế nhập khẩu (đối với đơn hàng giao từ nước ngoài có giá trị trên 1 triệu đồng).....
